若论中国最大的地主,你会想到谁?
答案可能超乎你的意料,既不是直销创富俱乐部万达、也不是直销公司排名大全万科,甚至不是国字头的中国建筑,而是一个卖家具的——红星美凯龙。
Wind数据显示,2019年A股上市公司中有3家公司持有投资性房地产规模超过500亿元,分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元。红星美凯龙手里的房子比万科还要多出200多亿,成为A股拥有投资性房产最多的第一大!
一个卖家具的,居然成了直销如何找人中国最大的“隐形地主”,它的葫芦里卖的是什么药?
01
一顿肯德基吃出家居帝国
红星美凯龙的创始经历十分传奇,老板车建新当年只是一个小木匠,16岁时便开始做学徒,20岁学成出师后,找姨夫软磨硬泡借了准备盖房子的600元钱,开始做起家居生意。
此后,车建新的生意一路顺风顺水,快速扩张,从一家手工作坊逐渐发展成青龙木器厂、家具门市部。
1991年车建新25岁时,他的启动资金已经从600块变成了100多万,在常州市开设了第一家专卖商场“红星家具城”,随机将触角延伸至南京、无锡、苏州、南通、扬州、镇江等多个城市。
值得一提的是,车建新在创立红星美凯龙时,是受到了“肯德基”的启发。1997年肯德基刚刚入华,宠女狂魔车老板就带着女儿去尝鲜。
在进入肯德基的那一刻,车老板突然顿悟——肯德基和红星家具城一样都是红白色相间的商标,肯德基能做标准化连锁经营,为什么红星不能做家具界的“肯德基”,也走连锁经营管理路线?
由此,车老板把“红星家具城”改名为名字听起来更洋气的“红星美凯龙”。此后三年,红星美凯龙的生意越做越好,陆续在江苏开了23家分店。
02
“包租公”躺赚新模式
但眼看生意做大,危机却来了。由于红星美凯龙扩张太快,企业的资金周转受滞,到了1996年,24家连锁店中,有14家出现了相当大的亏损。
这种“自产自销”的模式又吃力又不赚钱,这时车老板便琢磨起了一个来钱更快更轻松的生意——“二房东”,美名其曰“平台运营商”。
具体来看,车老板的地产生意分为两种,一种叫做“自营”,一种叫做“委托管理”。
所谓“自营”,就是公司需要花钱买地买房,也需要付租金。但是这种模式没有经营风险,只要有商户,就能收租。
至于“委托管理”,模式就更轻了。公司不需要花钱去买地、买房、付租,公司只需要出品牌和经营经验,商户和合作方出资拿地,公司再在施工建设、开业前后参与进来,提供包括选址、施工、设计、培训等在内的咨询和委管服务,在不同参与阶段收取各项费用。商户赚的多,公司也能跟着赚的多,从商场的开发建设到开业时、开业后都能赚上一笔。
而且车老板背后有高人,玩得了一手炫酷的好财技。就拿计价模式来说,别家都是“成本模式”,但红星美凯龙却是“公允价值”计价模式。
这种模式的好处就是,手里的地皮涨价了,尽管它没有将其出售,但涨价的部分也要计入到营收中。这就是公允价值变动带来的固定资产的变动。
所以当互联网人还在高喊着要颠覆线下时,红星美凯龙笑而不语,赚得比互联网还要高的毛利率——75%。相比之下,那些真正生产家具的企业,利润率就低得可怜,他们的毛利率普遍在30%—40%之间。
就这样,红星美凯龙不仅能逍遥自在地当着“包租公”,收着租金;还能扮演“炒房客”的角色,攫取房价上涨的资本红利。
通过自营业务模式从一二线城市核心区域的土地增值中获益;通过委管业务模式,凭借自身品牌名气,在三四线及其他城市拓展商场布局,而无需承担大量资本开支。
“别人恐惧我贪婪。”相比其他地产大佬,车老板的房地产扩张步伐更为激进,当王健林和李嘉诚等房地产大佬都在“抛售”地产,车建新却“反其道而行之”。
2016年到2018年间,红星在房地产业务上共计支出了801.83亿元。要知道,那时候红星美凯龙的市值都没这么高。
激进的节奏、不计成本的投入,车老板的地产生意越做越大,截至2018年三季报时,公司开设、运营的家居装饰及家具商场就已经多达300多家,足迹遍布29个省189个城市,成为行业内全国经营面积最大的家具商场运营企业。
也是在这一年,红星美凯龙成为了A股最大的投资性房地产持有企业,其持有的投资性房地产账面价值高达785亿元,占资产总额的比例达71%,远高于专做房地产的中国建筑以及万科等。
靠着房地产,红星美凯龙获取了高额的利润;但与此同时,它的主业却在不断掉队。2018年,它的家居业务的比重大大缩水,仅占总业务比重的30%。
这一点从公司收入上体现的更为明显,2013-2018年,公司实现净利润分别为30.1亿、32.4亿、32.2亿、34亿、40.8亿和44.8亿,而反映主营业务的扣非净利润分别为-1.2亿、21.9亿、23.9亿、20.7亿、23.1亿和25.7亿,近乎减半。
有不少业内人士评价:“家居目前只是副业,房地产已经让红星应接不暇,这才是它们如今真正的主业。”
03
八成商户亏损、多地业主维权
然而,成也房地产、败也房地产。当车老板躺在房子里赚大钱时,危机的种子却悄悄埋下。
首先是持续攀升的债务,当年车老板借了600块创办企业,但如今却负债高达600多亿。
车老板的地产生意是靠着母公司输血的,仅2018年获得的集团借款就达112亿元。
但是,红星美凯龙的主业经营状况江河日下,债务急剧攀升,自身着面临极大的债务风险。
红星美凯龙控股集团的财报显示,截至2019年6月末,其有息负债高达834.67亿元。
而2019年末红星美凯龙的现金和银行存款余额为72.29亿元,远不足以覆盖125亿元的短期债务,已经面临资不抵债的风险。
资金重压之下,疯狂扩张、跑马圈地的红星美凯龙向手伸向了小商户——涨价!
此前有南京媒体报道过,红星美凯龙突然通知小商户们在合同到期后,续签的租金价格将大幅上调,涨幅达到了62%。
在上海红星美凯龙,某些摊位的租金已经达到每月每平方米200多元,产品的经销商经常抱怨租金太高,只能通过涨价把租金摊到商品中,使他们货品的价格越来越缺乏竞争。
因为租金上涨的问题,一些品牌商家开始选择拒绝进驻红星,自行在全国设立品牌自营店;更有业内人士透露,红星美凯龙近八成商户都出于亏损状态。
而从红星地产自身来看,跑步子迈的太快,难免会跑丢了鞋,这些年来一直深陷“质量门”的漩涡之中,一边在公开场合强调品质重要性,一边多地项目遭业主维权。
红星地产的招牌口号是“始终致力于为每一座中国城市带来更为美好的高品质生活”的红星地产,车老板也多次在公开场合强调设计和品质的重要性,然而现实却是,业主屡屡投诉和维权的新闻屡屡见诸报端。
山西青年报报道,晋中红星天铂业主表示小区收房流程不合理,合同写明是先验房后收房,但是实际交房的时候是先交钱,还要签一些如交房后不能对房屋质量提出异议之类的“霸王条款”。
另据荆门晚报报道,荆门红星时代广场的多位业主反映,楼盘开发商擅自占用居民楼架空层建食堂或办公区,不仅侵犯了全体业主的公共利益,还带来安全隐患。荆门市房管局接到投诉后安排人员进行调查,要求开发商在规定时间完成整改。
还有业主在第三方平台投诉,称重庆綦江红星国际广场小区部分房子交房后不久出现墙体裂缝等问题,导致根本无法居住。
“几十万买个房子,对于有钱人来说不算什么,可对我们老百姓来说那就是一辈子的血汗钱。”一位河南驻马店的业主如此痛心疾首地说,“我们大多数属于进城务工农民,本想着买个房子,能让孩子们接受更好的教育,没想到却买了个烂尾楼。”
04
结语
但此等“脱实向虚”的故事,红星美凯龙不是第一家,也不是最后一家。
比如海马汽车,2019年通过出售401套房子使得业绩神奇般的扭亏为盈;新光饰品本要要打造成为中国的“施华洛世奇”,却因地产而债务压顶,直至破产.......
正如华为任正非的玩笑话,我最应该的就是搞房地产,不应该搞通信,这么傻,又苦又累又不赚钱。
是啊,房地产来钱这么容易、这么轻松,谁会踏踏实实去搞主业呢?
时至今日,中国的企业其实已经成为了国内的最大的炒房团。证监会去年曾公布过一组数据,中国A股上市公司持有近133万多套房子,要知道着还是仅仅是在A股上市的公司。中国还有那么多在中国其他地区和国外上市的公司,更何况中国最多的还是没有上市的公司。
任正非接受采访时谈到,做房地产挣钱太容易了,我害怕华为挣了房地产的钱,就不愿意再安心做技术了。
但是正是这个又苦又不挣钱的行业,成就了如今的华为。那些重心放在房地产的企业哪一个现在可以和华为相提并论?
正所谓前事不忘、后事之师。希望大家都能从这些故事中有所领悟。
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